Наверх
ВАРИАНТЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛЫМ ДОМОМ

Иванова Светлана Сергеевна, ст. преподаватель

Бутусова Анастасия Вячеславовна, студент

ФГБОУ ВПО «Ижевский государственный технический университет имени М.Т. Калашникова»

426069, Удмуртия, г. Ижевск, ул. Студенческая, д. 7
 

В статье поднимается проблема выбора способа управления многоквартирным домом. Приводится обоснование выбора того или иного способа, а также рассматриваются проблемы, возникающие при выбранном способе управления.

Ключевые слова: многоквартирный жилой дом, товарищество собственников жилья, управляющая организация.

Мы знаем, что в соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации «каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами» [1]. Управление многоквартирными домами регулируется главой VIII Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Согласно статье 161 ЖК РФ «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом» [2].

Что же можно считать многоквартирным домом? Сколько в нем должно быть помещений и их собственников, чтобы его можно было считать многоквартирным? Эти вопросы не урегулированы ЖК РФ. Если рассмотреть сложившуюся практику, то можно сделать вывод, что многоквартирный дом – это дом с двумя и более помещениями, принадлежащими хотя бы одному собственнику.

ЖК РФ устанавливает такие способы управления многоквартирным домом, как:

1) непосредственное управление собственниками помещений;
2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (ПК);
3) управление управляющей организацией.

Рассмотрим более подробно эти способы.

По данным на третий квартал 2012 года в Удмуртской республике 62,39% от общего количества многоквартирных домов находятся под управлением частных управляющих компаний, в целом по Российской Федерации их количество составляет 53,73% [3].

Большая часть действующих в настоящее время частных управляющих компаний создана на базе дирекций единого заказчика – так называемых ДЕЗов. С одной стороны из этого следует, что такие структуры являются наиболее подготовленными к данному виду деятельности. Но с другой стороны частные управляющие компании унаследовали от государственных практику некачественного выполнения работ и предоставления услуг. Другое направление появления частных управляющих компаний – создание  строительными организациями дочерних специализированных частных управляющих организаций на этапе завершения строительства объектов жилищного фонда для приемки объектов и осуществления управления жилищным комплексом. Как правило, эти организации в большей степени подготовлены к процедурам, связанным с приемкой,  эксплуатацией и обслуживанием жилого фонда и менее знакомы с большинством функций управления им.

В свою очередь, относительно новой формой управления жилыми домами являются товарищества собственников жилья. В третьем квартале 2012 года их количество в Удмуртской республике составило 19,99%, в Российской Федерации – 13,63% от общего количества многоквартирных домов [3]. Создание таких организаций является наиболее прогрессивной и демократичной формой управления жилищным фондом. Домовладельцы, которые имеют реальное право распоряжения и управления своей собственностью, имеют возможность образовать ТСЖ, зарегистрировать его в качестве юридического лица и самостоятельно и единолично управлять жилищным фондом по аналогии с частными управляющими компаниями. В соответствии с законом домовладельцы имеют возможность заниматься финансово-хозяйственной деятельностью с целью получения доходов, которые можно направлять на снижение затрат по содержанию и эксплуатации домовладения, на содержание территории земельного участка, находящегося в общей долевой собственности домовладельцев.

Рассмотрим организационно-правовые и финансово-экономические особенности управления жилищным фондом товариществом собственников жилья.

Когда в многоквартирном доме, жилые помещения которого находятся в муниципальной собственности, появляется хоть одно приватизированное помещение, - возникает смешанная форма собственности, и появляется проблема установления границ прав собственности. До приватизации земельный участок и многоквартирный дом являлся собственностью города или муниципального образования. После приватизации жилого помещения в доме, новый собственник приобретает долю в праве на общее имущество дома и земельного участка и, соответственно, должен иметь представления о реально установленных границах земельного участка придомовой территории, которая должна находиться в общей долевой собственности.

Отсутствие установленных границ земельного участка многоквартирного дома для товарищества собственников жилья  вызывает нерешенность  как правовых, так и хозяйственных и экономических проблем. Установление границ земельных участков придомовой территории необходимо для определения территории, которую следует благоустраивать и убирать; для определения финансовых ресурсов на выполнение этих видов работ; налогов и возможных доходов от рационального использования территории. Также это важно для защиты прав членов товарищества собственников жилья на землю как составную часть земельно-имущественного комплекса.

В соответствии с законом товарищество собственников жилья может привлекать или частично передавать функции по управлению управляющим организациям различных форм собственности. Вследствие чего должны быть установлены договорные отношения по передаче части жилищного фонда, являющегося собственностью города или муниципального образования, в управление товарищества собственников жилья.

До настоящего времени в основе экономических отношений в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда лежит система бюджетного дотирования и финансирования, то есть жители оплачивают только часть стоимости жилищно-коммунальных услуг, а остальные  расходы покрываются из бюджетов муниципальных образований. Расходы по обслуживанию, управлению и ремонту утверждаются на основе из ставки  планово-нормативного расхода на 1м2 общей площади жилых помещений исходя из утвержденного бюджетного финансирования муниципального образования. Для определения размера бюджетного финансирования расходов по товариществам собственников жилья и частных управляющих компаний для них также вводится нормативная ставка оплаты жилищных услуг.

Таким образом, для получения дотирования на жилищный фонд, находящийся в управлении товарищества собственников жилья или частной компании, в котором есть муниципальная собственность, необходимо заключать договорные отношения для управления муниципальным жилищным фондом с администрацией муниципального образования. При этом если жилищный фонд находится под управлением частной коммерческой управляющей организации, передача муниципального жилищного фонда  осуществляется  на основании Договора в доверительное управление, а если жилищный фонд находится в управлении уполномоченной городской или муниципальной организации – на праве полного хозяйственного ведения, исключая распоряжение.

Следует отметить, что работы по управлению и обеспечению содержания и эксплуатации жилищного фонда, выполняемые товариществом собственников жилья и частными управляющими компаниями, требуют значительно больших затрат по сравнению с установленными планово-нормативными ставками на оплату технического обслуживания, поскольку для управления и обслуживания жилищного фонда конкретного домовладения расчеты затрат ведутся исходя из индивидуальной сметы, составляемой на определенный объект. Кроме того для снижения уровня затрат товарищества собственников жилья и частные управляющие компании должны иметь четкие границы земельных участков придомовой территории.

Рассмотрим условные критерии выбора способа управления многоквартирным жилым домом:

Способ управления
Критерии

Непосредственное управление

ТСЖ, ЖКили иные ПК

Управляющие организации

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги

Договор на коммунальные услуги заключает каждый собственник сам. Договор на поставку жилищных услуг подписывается от  имени всех собственников.

ТСЖ (ЖК, ПК) заключает договор на коммунальные услуги с обслуживающей организацией или создает собственную обслуживающую организацию.

Договор заключается управляющей компанией.

Заключение договора управления домом

-

-

Договор заключается с каждым собственником отдельно.

Защита законных интересов и прав собственников

Осуществляется каждым собственником самостоятельно либо через представителей.

Органы управления ТСЖ (ЖК, ПК) представляют интересы собственников либо нанимают специалистов со стороны (если это прописано в уставе ТСЖ (ЖК, ПК)).

Собственники могут обращаться за помощью в управляющую организацию, если функция защиты интересов и прав собственников прописана в договоре управления.

Затраты на обучение персонала

Могут быть, если собственниками по доверенности будет выбран представитель для ведения дел.

Могут быть, если в органы управления выбраны лица, не являющиеся профессионалами в области управления многоквартирным домом.

Нет.

Затраты на управление домом

Нет.

Есть.

Есть.

Возможность снижения затрат на содержание и обслуживание дома

-

Возможно осуществление некоторых видов услуг собственными силами.

Согласно статье 165 ЖК РФ «… органы местного самоуправления могут предоставлять … бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Согласно статье 137 ЖК РФ  возможно осуществление ТСЖ (ЖК, ПК) коммерческой деятельности.

Вопрос о смене управляющей организации может быть поставлен любым собственником до истечения срока договора, если владельца помещения не устраивают условия обслуживания.

Количество собственников в доме

Менее четырех.

Условно более четырех.

Условно более четырех.

Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники или их законные представители, которые обладают более чем 50% голосов от их общего числа. Голоса считаются по площади помещения, а не по количеству жильцов. В случае, если собственниками не будет выбран способ управления, органами местного самоуправления проводится открытый конкурс по выбору управляющей компании.

Как уже говорилось выше, в управлении многоквартирными домами преобладают управляющие компании. Таким образом, можно сделать вывод, что данная форма управления представляется более удобной для владельцев многоквартирных домов.

Список литературы:

  1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) 

  2. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от 29.12.2004 № 188-ФЗ

  3. Точка доступа: http://www.reformagkh.ru/

Календарь событий